2010年以來以限購限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生了抑制作用，卻并沒有抑制住房?jī)r(jià)的上漲。2012年6月以來的實(shí)際情況也表明，與房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)的政策包括貨幣政策稍有放松，房?jī)r(jià)就會(huì)反彈。今年2月，國(guó)家出臺(tái)了力度超出預(yù)期的新“國(guó)五條”。從長(zhǎng)期政策效應(yīng)看，新“國(guó)五條”是有利于建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，但從短期效應(yīng)看，新“國(guó)五條”有一定的逆調(diào)節(jié)效應(yīng)。如二手房個(gè)人所得稅嚴(yán)格按照差價(jià)20%征收，將提高二手房交易成本，社會(huì)預(yù)期賦稅將轉(zhuǎn)嫁于購房者，則打擊剛性需求；再如，新政策抑制二手房交易，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供給減少，將進(jìn)一步推高新房?jī)r(jià)格，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)整體上漲；還如，部分購房需求由于成本負(fù)擔(dān)上升，將暫緩釋放，這部分需求繼續(xù)滯留在房屋租賃市場(chǎng)，短期內(nèi)將抬高房租價(jià)格。
　　
　　房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，明顯超過居民承受能力，阻礙了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，導(dǎo)致居民和企業(yè)熱衷于房產(chǎn)投資，從而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了擠壓。同時(shí)，也嚴(yán)重壓縮了貨幣政策放松的空間，成為現(xiàn)階段宏觀調(diào)控政策的重要瓶頸。中國(guó)房地產(chǎn)的核心問題在于土地制度、地方政府的土地財(cái)政和依靠土地經(jīng)濟(jì)的地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資模式。
　　
　　政策與改革選擇
　　
　　文章指出，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，中國(guó)的政策目標(biāo)應(yīng)該是切實(shí)處理好融資平臺(tái)公司、影子銀行、房地產(chǎn)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，淘汰過剩產(chǎn)能，降低融資平臺(tái)、產(chǎn)能過剩行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的債務(wù)，培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，使經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。這需要從加快政府行政管理體制、國(guó)有企業(yè)、要素價(jià)格、財(cái)稅體制、金融體制、土地制度等方面的改革入手。
　　
　　從目前的改革條件和緊迫性看，應(yīng)先推出行政管理體制、要素價(jià)格和國(guó)有企業(yè)的改革，其次推動(dòng)金融體系的改革，然后擇機(jī)全面推動(dòng)財(cái)稅和土地制度改革。因此，要認(rèn)真貫徹落實(shí)中央的既定方針，實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)贏得時(shí)間和空間。同時(shí)，要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，旗幟鮮明地推動(dòng)改革開放，提出改革開放的路線圖和時(shí)間表，以增強(qiáng)社會(huì)信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，釋放經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力和活力。
　　
　　——堅(jiān)定實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。發(fā)揮好寬松財(cái)政政策支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，切實(shí)落實(shí)好已經(jīng)出臺(tái)的減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)的政策措施，積極推動(dòng)營(yíng)改增工作，嚴(yán)防地方政府變相征稅，嚴(yán)禁征收過頭稅和過頭費(fèi)。適度增加中央財(cái)政的赤字水平，保持財(cái)政支出強(qiáng)度，中央政府預(yù)算投資、民生支出等重點(diǎn)領(lǐng)域資金要落實(shí)到位，嚴(yán)格控制一般性支出。貨幣政策堅(jiān)守“穩(wěn)健”，既要避免銀根寬松使融資平臺(tái)債務(wù)規(guī)模和影子銀行規(guī)模進(jìn)一步膨脹，房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，也要避免銀根收緊使債務(wù)資金鏈斷裂，金融風(fēng)險(xiǎn)暴露，影響短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。根據(jù)外匯占款變化、市場(chǎng)資金需求變動(dòng)等方面的情況，靈活運(yùn)用公開市場(chǎng)操作工具，保持銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性合理適度。
　　
　　——著力挖掘內(nèi)需潛力。增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)作用。加快落實(shí)收入分配改革指導(dǎo)意見，切實(shí)提高居民收入在國(guó)民收入中的比重，從根本上理順居民、企業(yè)和政府之間收入分配關(guān)系；明確農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶政策，探索建立政府、企業(yè)、個(gè)人共同承擔(dān)的市民化成本分擔(dān)機(jī)制，推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，釋放其消費(fèi)潛力；大力培育信息消費(fèi)、環(huán)保消費(fèi)和社區(qū)消費(fèi)等新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。充分發(fā)揮好投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵作用。繼續(xù)支持鐵路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)保和保障房建設(shè)等重點(diǎn)領(lǐng)域投資；加大對(duì)油氣資源勘探和開采、進(jìn)口碼頭和儲(chǔ)運(yùn)設(shè)施的投資；對(duì)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)一步放松管制，滿足環(huán)保等外部性條件的項(xiàng)目迅速放行。
　　
　　——加快推動(dòng)行政管理體制、要素價(jià)格和國(guó)有企業(yè)的改革，下決心調(diào)降過剩產(chǎn)能。政府干預(yù)和國(guó)有企業(yè)改革滯后等體制性問題是產(chǎn)能過剩的根源，要加快經(jīng)濟(jì)體制改革，限制地方政府干預(yù)微觀經(jīng)濟(jì)的行為，主要依靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)辦法，輔之以法律法規(guī)和必要的行政手段調(diào)整過剩產(chǎn)能。
　　
　　一是改革以GDP增長(zhǎng)為考核重點(diǎn)的政府官員政治晉升體制，消除地方政府不當(dāng)干預(yù)企業(yè)投資的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)。簡(jiǎn)政放權(quán)，減少政府審批事項(xiàng)。
　　
　　二是加快國(guó)有企業(yè)改革，國(guó)有企業(yè)要堅(jiān)決退出一般競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域，確保各種所有制經(jīng)濟(jì)依法平等使用生產(chǎn)要素，公平參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同等受到法律保護(hù)，利用公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制將落后產(chǎn)能淘汰出局。
　　
　　三是完善資源性產(chǎn)品價(jià)格形成機(jī)制。理順土地市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制，從根本上杜絕地方政府通過低價(jià)甚至零地價(jià)供地為企業(yè)提供補(bǔ)貼。完善資源性產(chǎn)品價(jià)格形成機(jī)制，使價(jià)格真正體現(xiàn)資源稀缺程度和環(huán)境成本，減少通過轉(zhuǎn)嫁資源環(huán)境成本獲益的項(xiàng)目上馬。