【CPP114】訊：“我不認(rèn)為一家電子商務(wù)公司需要上千畝土地自建物流中心，這難免有圈地之嫌。”仲量聯(lián)行中國區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施總監(jiān)、董事王成志對(duì)于目前電商紛紛投資物流地產(chǎn)感到頗為不解，“電商到今天還沒能賺錢，這是公開的秘密，拿著投資人的錢，應(yīng)該更專注做電子商務(wù)業(yè)務(wù)才對(duì)，而不是拿地、造倉庫，這是在遠(yuǎn)離主業(yè)，并不能增加核心競(jìng)爭(zhēng)力。”
　　
　　但事實(shí)卻是，電商對(duì)于投資建造物流中心的熱情正在迅速升溫。隨著京東商城決定將融資資金砸向物流建設(shè)項(xiàng)目，各電子商務(wù)公司涌入物流地產(chǎn)的勢(shì)頭也一發(fā)不可收。
　　
　　自2009年以來，京東商城自購?fù)恋匾呀咏?400畝，并且計(jì)劃今年同時(shí)開工建設(shè)7個(gè)一級(jí)物流中心和25個(gè)二級(jí)物流中心。當(dāng)當(dāng)、淘寶、卓越、凡客誠品、蘇寧易購、新蛋、1號(hào)店等電商也紛紛表示要在各地建立自己的物流中心，阿里巴巴集團(tuán)更是宣布要斥資千億在全國建立倉儲(chǔ)系統(tǒng)。
　　
　　國內(nèi)倉庫的供不應(yīng)求是電商涌入物流地產(chǎn)的最初動(dòng)力，《全國倉儲(chǔ)業(yè)發(fā)展指數(shù)》的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達(dá)7.01億平方米，實(shí)有倉庫面積僅5.5億平方米，通用倉庫總體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。而仲量聯(lián)行的研究報(bào)告也顯示，上海物流倉儲(chǔ)租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。
　　
　　但是，電商對(duì)物流地產(chǎn)的興趣正越來越超出實(shí)際的需求，這在王成志看來充滿危險(xiǎn)：“拿了地、造了倉庫，這些東西都將成為資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)是要交稅的，但如果電商租賃第三方的倉庫，租金則是可以抵稅的。所以除非自用，否則要讓這筆投資產(chǎn)生收益，電商就得兼做開發(fā)商、房東，把自建倉庫再租出去，可是這不是又遠(yuǎn)離主業(yè)了？而且電商是否有能力運(yùn)營物流中心？電子商務(wù)的倉庫是否能夠適合家具類、超市類、工業(yè)產(chǎn)品類的倉庫呢？事實(shí)上，電子商務(wù)的倉庫通用性并不強(qiáng)。”
　　
　　王成志介紹，有時(shí)候電子商務(wù)公司比物流地產(chǎn)商更容易拿到工業(yè)用地，這在一定程度助漲了電商拿地的欲望。
　　
　　“工業(yè)用地分為三種類型，一種是工廠、廠房，一個(gè)是倉庫、物流中心，還有一個(gè)就是研發(fā)中心。對(duì)于出讓土地的地方政府而言，研發(fā)中心和工廠日后可以帶來持續(xù)的稅收，但是倉庫產(chǎn)生的稅收相對(duì)要少很多。而電子商務(wù)公司往往會(huì)將結(jié)算業(yè)務(wù)也放在倉庫中進(jìn)行，結(jié)算業(yè)務(wù)能夠給當(dāng)?shù)貛�來稅收，因此政府更樂意出讓土地給電商。”王成志稱。
　　
　　對(duì)于電商為何熱衷參與物流地產(chǎn)的開發(fā)，王成志表示:“第一還是賭地價(jià)升值，因?yàn)橥恋氐墓��?yīng)量是有限的，因此物流地產(chǎn)甚至比商業(yè)地產(chǎn)更有升值的空間。當(dāng)然另一方面，這部分資產(chǎn)可以被包裝成為日后上市的一個(gè)賣點(diǎn)。”
　　
　　電商的大量涌入導(dǎo)致物流用地的價(jià)格不斷上漲。據(jù)王成志介紹，北京通州今年有一塊物流用地拍出的價(jià)格接近250萬元/畝，“足見物流地產(chǎn)現(xiàn)在被炒得有多熱”。在上海，物流用地的一手地在每畝50萬~60萬，相對(duì)便宜，不過獲得土地卻非常困難，由于政府把關(guān)較嚴(yán)格，對(duì)開發(fā)商資質(zhì)以及項(xiàng)目的要求較高，拿到一塊物流用地通常需要花費(fèi)一年半到兩年時(shí)間，因此在上海，物流用地供不應(yīng)求的局面已經(jīng)至少有5年的時(shí)間，“上海物流用地真正的成交量主要自于二手地，現(xiàn)在的平均報(bào)價(jià)在100萬元/畝以上，并且還在漲。”
　　
　　“目前中國倉庫的投資回報(bào)率在全球范圍內(nèi)都算是較高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商業(yè)地產(chǎn)的平均收益率。”王成志認(rèn)為，“電商投資物流地產(chǎn)不是一個(gè)很健康的成長方式。”

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